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贵州神合天益商业管理有限公司与贵州国安社区科技有限公司房屋租赁合同纠纷
发布时间：
2021-08-26
来源：
贵州神合天益商业管理有限公司与贵州国安社区科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
（2019）黔8601民初86号 房屋租赁合同纠纷 一审 民事 贵阳铁路运输法院 2019-03-11
原告：贵州神合天益商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金狮小区巫峰组团第19,20号楼负2层3号。
法定代表人：蔡安，执行董事。
委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所律师。
被告：贵州国安社区科技有限公司，住所地贵州省贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路160号黎阳大厦（高科一号）大楼A栋8层。
法定代表人：王轶楠，总经理。
委托诉讼代理人：苏鹏，公司员工。
委托诉讼代理人：陈祖敏，贵阳市黔东法律服务所法律工作者。
原告贵州神合天益商业管理有限公司（以下简称神合天益公司）与被告贵州国安社区科技有限公司（以下简称国安社区科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告神合天益公司的委托诉讼代理人谢忠建、杨忠勇、被告国安社区科技公司的委托诉讼代理人苏鹏、陈祖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告神合天益公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告房屋租金95400元及资金占用费；2.依法判决被告支付原告违约金381600元；3.依法判令被告支付原告损失费用200000元；以上合计677000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月25日签订合同编号为GZGA-2018-ZC-ZC-005号房屋租赁合同，约定原告将自有坐落于贵阳市XX街道办事处XX小区XX、XX楼XX号门面出租给被告，双方约定，租期为五年，自2018年5月25日至2023年5月24日，第一年租金为381600元，每年租金分两期支付。合同第十三条第一款约定“如被告违约，原告可要求其支付房屋恢复原状的费用或赔偿相应损失”；第二款约定“租期内，原告提前收回该房屋的，或者被告方提前退租的，应提前60日内书面通知对方，并按当年租金的100%向对方支付违约金”。合同签订后，原告已经履行了自己的义务，但被告至今仅支付2018年5月25日至2018年11月24日的租金，自2018年11月25日至今的房租均未支付。被告于2018年12月18日向原告发出《房屋租赁合同》解除通知函，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。
被告国安社区科技公司辩称，第一，关于房屋租金的问题，我司最多支付63600元弥补原告房租损失；第二，关于原告要求的违约金381600元以及损失赔偿费200000元的问题，这两个请求的数额我司不应承担，我司只能承担因其违约行为给原告造成的实际损失；第三，我司请求原告返还押金40000元，并请求法院依法减少违约金并以原告的实际损失额为限由被告承担其相应的责任。
经审理查明，2018年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于贵阳市XX街道办事处XX小区XX、XX楼XX号门面出租给被告用于仓储、仓库及物流配送；租期为五年，自2018年5月25日至2023年5月24日，免租期为2018年5月25日至2018年6月9日；第一年租金为381600元，每年租金分两期支付；如被告违约，原告可要求其支付房屋恢复原状的费用或赔偿相应损失；租期内，原告提前收回该房屋的，或者被告方提前退租的，应提前60日内书面通知对方，并按当年租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了租房押金40000元以及2018年5月25日至2018年11月24日的租金190800元，自2018年11月25日至合同解除时的房租尚未支付。
原告提交的被告于2018年12月18日向原告发出《房屋租赁合同》解除通知函载明：“1.解除贵我双方于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》；2.贵司在收到本通知函之日起，合同将于2019年2月16日解除。合同解除请贵司按《房屋租赁合同》第十一条履行收房义务，对于逾期收房所造成的房屋空置、损耗、物业等费用损失由其自行承担”。2018年12月24日，被告将涉案房屋钥匙交付给原告法定代表人蔡安。
上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》（合同编号为GZGA-2018-ZC-ZC-005号）、押金收据、银行付款凭证、《房屋租赁合同》解除通知函、营业执照副本等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定支付租金并在租赁期限内发出《房屋租赁合同》解除通知函的行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在权利期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告国安社区科技公司提前解除租赁合同关系的行为已构成违约。关于原告主张被告应向其支付欠付的租金95400元的诉请，原告提交的《房屋租赁合同》解除通知函的内容与《房屋租赁合同》关于提前解除合同的约定相佐证。被告主张其向原告送达的《房屋租赁合同》解除通知函上载明的“贵司在收到本通知函之日，合同解除”，首先被告并未提交证据证明两份合同解除通知函的真实性，且被告提交的合同解除通知函和《房屋租赁合同》的约定不相符。故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月16日解除，对原告主张被告应向其支付欠付的租金95400元的诉请，予以支持。
关于原告主张被告应向其支付违约金381600元的诉请，被告以该违约金过高为由提出抗辩，并请求予以减免或者适当减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，因被告国安社区科技公司的违约行为，势必造成原告神合天益公司的租金收益上有所损失，但应以实际损失为依据。且违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，原告神合天益公司在无相关证据证明其具体损失的情况下，主张按合同约定的租金的100%加收违约金，明显过高。因此，对于原告的实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定以《房屋租赁合同》约定的一个月的租金31800元作为违约金。
关于原告主张被告支付原告损失费用200000元的诉请，庭审中，原告表明该损失费用为被告租用涉案房屋，在使用过程中对房屋地板、墙面等造成的损坏。根据原告提交的证据，对原告该项诉请评析如下：其一，《房屋租赁合同》中对房屋装修的交付情况和条件并未明确约定，且无交付清单；其二，原告未提交相关证据证实其房屋装修损失系由被告造成；其三，原告明知被告租用房屋是用于仓储、仓库及物流配送，其使用性质与对大众开放的经营性房屋的装修标准应有所区别；其四，原告主张损害赔偿的金额并未提交证据证实。故对原告该项诉讼请求，不予支持。
关于被告提出原告应返还其租房押金40000元的主张，与本案属同一法律关系，为减轻当事人诉累，本院将其在本案中一并处理。《房屋租赁合同》第四条第二款约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方”，被告关于原告返还押金的辩解意见与《房屋租赁合同》的约定相符，本院予以采纳。故本案中，被告应该向原告支付各项费用为欠付租金95400元＋违约金31800元－押金40000元＝87200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵州国安社区科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州神合天益商业管理有限公司支付房屋租金及违约金共计87200元；
二、驳回原告贵州神合天益商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5285元，原告贵州神合天益商业管理有限公司负担4604元，被告贵州国安社区科技有限公司负担681元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 余民燻
二〇一九年三月十一日
法官助理卢立瑗
书记员 吕 羚
关键词：
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